不動産を貸しているときの税金
○不動産所得に対する所得税及ぶ住民税
○事業税
どんな税金がかかるか
個人が不動産を賃貸していると、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかります。また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上
となると事業税がかかってきます。
不動産所得に対する所得税及ぶ住民税
不動産所得とは
所得税では、所有を原則として10種に分けて計算しますが、不動産の貸付による所得は不動産所得として分類されます。
具体的には、地代、家賃、権利金、礼全、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替などが対象となります。
（注）敷金や保証でも、金契約時に一部又は全部を返還しないように定めるときは、その返還不要の金額は、その契約の年の収入となりますのでこ注意ください。
不動産所得の計算は
不動産所得の計算は、次の算式で計算します。
総収入金額一必要経費=不動産所得の金額
総収入金額は、上記のような地代、家賃などの収入が対象となり、必要経費には固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがあリます。
（注）事業的な規模(アパートなどは10室以上、一戸建てのものは5棟以上の貸付など)で不動産の貸付を行っている場合において、配偶者とか生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色申告者にあっては、事業専従者控除額(配偶者の場合86万円、他の親族の場合50万円)、青色申告者にあっては、青色事業専従者給与(届出が必要)が、それぞれ必要経費として認められます。
なお、青色申告をしている人 (青色申告者) には、青色申告特別控除があリ、次の式のようになります。
総収入金額一必要経費一青色申告特別控除=不動産所得の金額
青色申告特別控除は正規の簿記の原則により記帳している場合は55万円又は65万円、その他の場合は10万円が認められています。
なお、住民税は、所得税の場合に準拠して所得計算が行われます。
定期借地権の設定で受ける保証金の経済的利益
定期借地権の設定で受け取る保証金は、借地期間が満了して土地の返還を受けるときには、返還するものですから、保証金を受け取ったことによる課税関係は生じませんが、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分を得することになります。
そこで、地主に対して、その得した分が、毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題が生じてきます。
その保証金の経済的利益 (利息相当分) に係る所得税の課税関係は、その運用方法のちがい等により、次のようになっています。
（注）適正な利益は、平成28年分より定期預金の平均年利率（預入期間10年、１千万円以上）によることとされています。
所得税は毎年3月15日までに確定申告書を提出し、同日までに納付します。また、延納の手続きをとって同日までに2分の1以上の金額を納付して、残額を5月31日までに納付することもできますが、延納期間中の利子税がかかリます。また、所得税の申告書には、住民税に関する記載もするようになっているので、所得税の申告をした人は、住民税の申告をする必要はありません。
住民税の納期は6月、8月、10月および翌年の1月の4回で、市区町村から送られてくる納税通知書によって納付します。
（注）住民税は市区町村税と都道府県税ですので、各市区町村等によって納期等が異なる場合があリます。
事業税とは
事業税は、都道府県に事務所又は事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税されるものです。この内容では、特に個人の賃貸業に係る事業税について説明していくことにしましょう。
個人の事業税の課税対象は
個人の事業税は、第一種事業、第ニ種事業、第三種事業として限定列挙されている事業について課税の対象とされます。不動産関係では、第一種事業に不動産貨付業、駐車場業、不動産売買業など列挙業種とされています。不動産貨付業と駐車場業については、課税対象とされる基準が設けられており、次のような貨付けが課税の対象となります。
不動産貨付業
駐車場業
個人の事業税の計算は
個人の事業税は前年の総収入金額から必要経費を差し引いてから事業主控除の290万円を引いて計算します。なお、所得税の青色申告特別控除は、事業税にはありません。
（総収入金額一必要経費一事業主控除額290万円）×税率＝税額
（注）総収入金額及ぶ必要経費は、所得税の不動産所得の計算に準拠して計算します。また、税率は、標準が100の5（制限税率は100の5.5）となります。
個人の事業税の申告と納税は
所得税の申告書に事業税に関する記載をするようになっていますので、所得税の申告をした人は、事業税の申告は必要はありません。納付は通常、8月と11月の年2回で、都道府県税事務所からくる納税通知書によって納付します。
（注）事業税は都道府県税ですので、各都道府県の納期等が異なる場合があります。
